This transcript has been generated automatically.
¿Hoy hablamos Episodio 2011 por qué hay escasez de vivienda en España? Bienvenido a hoy hablamos, el podcast para aprender español cada día. Oyente, si te haces suscriptor premium podrás escuchar el catálogo completo del podcast con más de 2000 episodios que incluyen episodios de gramática y todos los episodios del podcast premium. Ese contenido te ayudará a mejorar tu español. Hazte suscriptor premium en nuestra web hoy hablamos.
¿Com Hola oyente, qué tal? Uno de los temas más candentes del último año en España es el encarecimiento de la vivienda. Hoy vamos a ver las conclusiones de un estudio sobre los motivos por los que hay menos vivienda de la necesaria en nuestro país. Hoy hablamos de vivienda. El otro día me puse a ver pisos de alquiler en mi ciudad natal, Vigo, para ver cómo están los precios.
Entré en Idealista, que es la web de inmuebles más famosa, y me quedé bastante sorprendido. En realidad no tanto, porque ya sabía que los precios de la vivienda habían subido, pero bueno, en el fondo sí que me sorprendió un poco ver estos precios en mi ciudad natal, una ciudad mediana de 300000 habitantes. Para que te hagas una idea, entre el 2018 y el 2020 yo viví de alquiler en un piso de dos habitaciones y bastante decente, por €400 al mes. Es cierto que tardé tres meses en encontrar este alquiler, fui paciente y en cuanto salí al mercado fui el primero en visitarlo y me lo quedé al instante porque tenía claro que el precio era bueno. En esa época era habitual pagar unos €500 por un piso de esas características, pero siempre sale algún chollo como ese que no puedes dejar escapar.
Pues bien, los precios de ahora por el mismo piso son de €700 aproximadamente, unos 200 o €300 más por el mismo piso unos años después. Y esto que ocurre en mi ciudad natal está ocurriendo en todas las ciudades españolas. Las más afectadas son las más grandes y donde más gente quiere vivir, como Barcelona o Madrid. En episodios anteriores vimos algunas medidas del gobierno para solucionar el problema y explicamos un poco las posibles causas. ¿Son los episodios 1984, 1825 y 1583 la principal conclusión?
En España hemos construido pocas viviendas en la última década, pero la población ha seguido creciendo. Sobre todo ha aumentado bastante en las ciudades más grandes. Y y como pasa con todo, si mucha gente quiere vivir en un sitio y el número de viviendas disponibles no aumenta de la misma forma, los precios suben. Algunas personas opinan que los precios han subido porque las personas especulan con la vivienda o porque hay fondos de inversión, a los que llaman de forma peyorativa fondos buitre, que compran muchos edificios y suben los precios artificialmente. Este podría ser un motivo y ojalá fuese este el problema porque sería más fácil de solucionar.
Sin embargo, cuando vemos cómo es el mercado de vivienda español, hay que destacar que en el mercado de vivienda de alquiler, la mayor parte de los caseros son pequeños propietarios. Son personas que tienen solo una o dos viviendas, por ejemplo. Entonces, los llamados fondos buitre no tienen casi influencia en nuestro mercado. En España, cuando alguien ahorra y quiere invertir su dinero en algo que genere un beneficio o unos rendimientos, suele comprar una vivienda para alquilar. Poca gente invierte en otro tipo de cosas como la bolsa y otros productos financieros.
Decimos que nos gusta invertir en ladrillo. Claro. Algunas personas dicen que los caseros especulan con la vivienda porque dicen que piden un alquiler muy excesivo, un alquiler muy caro y no deberían subir tanto los precios. Yo creo que un propietario de una vivienda siempre va a pedir la mayor renta posible porque es lógico, es normal. Si tú tienes un piso para alquilar 1 persona, te ofrece €100 más, querrás ganar más dinero con tu inversión y se lo alquilarás a la persona que te ofrece más.
Es una inversión y siempre vas a querer sacarle el mayor rendimiento posible. Una cosa distinta sería que las viviendas estuviesen en manos de muy pocos y esos propietarios pudiesen subir los precios de forma artificial. Eso sí estaría mal. Pero en España esto no ocurre por lo que comentaba antes, que hay muchos pequeños propietarios. Entonces es imposible que pacten precios entre ellos.
Ellos piden el precio que la gente está dispuesta a pagar, aunque hoy en día sea un precio realmente alto. Entonces, si los propietarios pueden pedir alquileres tan altos es porque hay poca vivienda en alquiler. Si hubiese más vivienda, los inquilinos tendrían más opciones y los precios no subirían tanto. A estas conclusiones llegó un estudio del Banco de España que concluyó que hay un déficit de 500000 viviendas. Y he hecho esta introducción tan larga porque hoy vamos a hablar de las conclusiones de un estudio del banco español BBVA.
En este estudio analizan los motivos por los que hay escasez de vivienda en España. Entonces, si decíamos que el motivo de la subida de precios es que hay poca vivienda disponible, hoy vamos a ver cómo explica este estudio por qué hay poca vivienda. El informe explica que uno de los principales problemas es que en España hay muy poco suelo disponible para construir. El informe explica que uno de los principales problemas es que en España hay muy poco suelo disponible para construir. No es que falten terrenos en general, porque en muchas ciudades sí que hay zonas donde se puede construir perfectamente.
Quizá en algunas ciudades en concreto hay menos terreno disponible debido a las características de la ciudad y el terreno, como en Barcelona, pero en muchas ciudades sí que hay grandes extensiones donde se podría construir. Un ejemplo es mi ciudad natal. Hay un montón de terrenos sin construir en zonas bastante cercanas al centro de la ciudad. ¿Entonces, por qué no se construye en ese terreno vacío? Pues porque en España hay muchos terrenos que no están clasificados como suelo finalista, es decir, suelo donde se puede construir legalmente.
El proceso para que un terreno se convierta en suelo finalista es largo y complicado. Los planes urbanísticos tardan años en aprobarse y desarrollarse, y esto ralentiza la creación de nueva vivienda. En muchas ciudades, especialmente en aquellas con alta demanda de vivienda, los planes urbanísticos no se han actualizado en décadas, lo que hace que haya poco suelo disponible para nuevos desarrollos. Además, algunos de los terrenos que podrían utilizarse requieren infraestructuras adicionales como carreteras o suministros básicos antes de poder construirse en ellos, lo que añade aún más retrasos y costes al proceso. En muchos casos, los proyectos urbanísticos deben pasar por múltiples aprobaciones a nivel local, autonómico y estatal, y eso genera cuellos de botella en la tramitación de esos planes.
Vuelvo a poner el ejemplo de mi ciudad natal, Vigo, porque es un ejemplo perfecto. El plan urbano que tenemos en Vigo es del año 1993, o sea, lleva sin actualizarse más de 30 años. Realmente el nuevo plan se había aprobado en el 2008, pero en el 2015 fue anulado por el Tribunal Supremo porque el plan no contaba con la aprobación del gobierno autonómico. Aquí tenemos el ejemplo de los problemas de nuestra la pelea o el no entendimiento entre distintas administraciones que hace que llevemos años esperando el nuevo plan. Parece que por fin lo aprobarán este año.
Una vez se apruebe, dicen que podrían llegar a construir 50000 viviendas en las próximas décadas. No sé si ese dato es realista, pero es verdad que hay bastantes edificios que van a comenzar a construirse en cuanto se apruebe el nuevo plan de urbanismo. Los trámites para obtener permisos y licencias de construcción en España pueden tardar varios años. Desde la compra del terreno hasta que una promotora puede empezar a construir pueden pasar entre cinco y 10 años, debido a la complejidad de los procedimientos administrativos. Esta lentitud hace que muchas promotoras e inversores opten por proyectos más sencillos o no inviertan ante la incertidumbre de no saber cuándo podrán empezar a construir.
Por tanto, podríamos concluir que la demanda de vivienda ha aumentado muy rápido, pero la administración pública no ha sabido actuar al ritmo de esa demanda. Veamos el siguiente ahora es más caro construir. Los costes han aumentado en los últimos años los costes de construcción han aumentado por varios primero, porque se han encarecido bastante los el acero, el cemento, la madera y muchos más materiales han subido considerablemente de precio debido a problemas en la cadena de suministro y en la inflación global. También ha aumentado el coste de la electricidad y el combustible, esenciales en la construcción. También hay falta de mano de obra cualificada.
Tras la crisis de 2008, muchos trabajadores de la construcción dejaron el sector y ahora hay escasez de profesionales con experiencia. Además, los trabajadores del sector son cada vez más mayores. No hay relevo generacional. Entonces hay más bajas laborales y menor productividad. Todos estos factores juntos encarecen los costes laborales.
Todo esto afecta al precio de la construcción y, por tanto, al precio de la vivienda. Algunos proyectos ya no son viables debido al aumento de los costes y salen menos promociones inmobiliarias al mercado. El informe también menciona que la regulación del mercado de la vivienda juega un papel importante en la escasez de la oferta. En los últimos años se han aprobado bastantes leyes nuevas que afectan a la forma en que se construyen y alquilan viviendas. Dicen que tantas nuevas leyes que cambian las reglas generan incertidumbre entre los promotores e inversores inmobiliarios.
Por ejemplo, los cambios en las leyes de alquiler han generado incertidumbre entre los inversores y propietarios. Algunas medidas, como la limitación de precios del alquiler en determinadas zonas, han sido bien recibidas por algunos sectores de la población, pero también han llevado a que algunos propietarios prefieran no alquilar sus viviendas ante la falta de claridad sobre la rentabilidad a largo plazo. También hay normativas que obligan a reservar un porcentaje de nuevas promociones para vivienda protegida. Aunque esto tiene una buena intención, fomentar el acceso a vivienda asequible, en algunos casos ralentiza o encarece los desarrollos privados y podría hacer que algunos proyectos se queden en el aire. Esta incertidumbre normativa puede hacer que los promotores y constructores se lo piensen dos veces antes de lanzar nuevos proyectos, reduciendo aún más la oferta de vivienda disponible.
Siguiendo con las conclusiones del informe, otro factor que contribuye a la escasez de vivienda es el crecimiento del alquiler turístico. En ciudades muy turísticas, muchos propietarios han optado por destinar sus pisos al alquiler vacacional en plataformas como Airbnb, en lugar de alquilarlos a largo plazo a residentes. ¿Por qué? Porque el alquiler turístico suele ser más rentable y tiene menos riesgos para los propietarios. En muchas ciudades, un piso alquilado por días o semanas a turistas por puede generar más ingresos que un alquiler convencional y además no tiene los riesgos de impago o de ocupación de la vivienda que sí tienen los pisos de alquiler de larga duración.
Algunas administraciones han intentado regular esto con restricciones y limitaciones al número de pisos turísticos, pero el impacto de estas medidas aún no es suficiente para solucionar el problema de fondo. Ahora pasamos a hablar de la poca inversión en vivienda pública, otro motivo de la escasez de vivienda en España. Históricamente, en nuestro país se ha construido poca vivienda social en comparación con otros países europeos, en ciudades como Viena, Ámsterdam o Berlín, una parte importante del parque de viviendas pertenece al sector público y se destina a alquiler asequible, lo que ayuda a equilibrar el mercado. En España, sin embargo, la vivienda pública ha representado un porcentaje muy pequeño del total de viviendas construidas en las últimas décadas. Además, la mayoría de las viviendas protegidas que se han promovido han acabado vendiéndose en lugar de mantenerse en régimen de alquiler público, lo que ha reducido el stock de vivienda pública.
Es decir, durante décadas se ha promovido vivienda pública que acaba siendo propiedad privada de los ciudadanos beneficiarios, que pudieron comprar vivienda a un precio más reducido. Ahora quizá muchos de esos ciudadanos ya no tienen problemas económicos y hay gente que necesita más esa vivienda pública. Pero la vivienda ya no es de propiedad pública, es un uso ineficiente de los recursos públicos en vivienda. De hecho, en la última década se ha construido muy poca vivienda pública. Desde el 2018 se construyen unas 13000 viviendas protegidas al año, muy por debajo de las casi 60000 anuales entre 1995 2002 y de las casi 80000 al año iniciadas entre 2003 2010.
Es cierto que la reducción de construcción de vivienda pública coincide con el estallido de la burbuja inmobiliaria, ya que desde el 2009 hasta el año 2016 aproximadamente, los precios de la vivienda bajaron mucho y es normal que durante esos años se redujese la construcción de vivienda porque veníamos de una burbuja inmobiliaria, se había construido en exceso y los precios de la vivienda bajaron durante muchos años. El problema es que la construcción de vivienda pública no se ha recuperado desde entonces y ya llevamos nueve años consecutivos de subidas de precio. En algunas zonas el precio de la vivienda se ha duplicado en estos últimos años. Es cierto que en los últimos años se han anunciado planes para aumentar la construcción de vivienda pública y ofrecerla en alquiler, pero todavía no se han puesto en marcha la mayor parte de estos proyectos. Por ahora no se han cumplido esas promesas.
Por último, podemos destacar la reducción de la financiación. Como en España la crisis inmobiliaria del 2008 fue muy fuerte y provocó muchos problemas en el sistema financiero, los bancos ahora son muy precavidos con la financiación de proyectos inmobiliarios. La financiación bancaria para la construcción de viviendas ha caído alrededor de un 80 % respecto al máximo alcanzado en 2008. Esto limita la capacidad de los promotores para desarrollar nuevos proyectos. Si tuviera más financiación por podrían construir más, pero claro, también aumentaría el riesgo de sufrir una nueva burbuja.
Por eso los bancos son precavidos en esto. Como ves, oyente, según este informe, el problema de vivienda en España no es solo por una causa concreta. Se han ido juntando diferentes situaciones y elementos que de forma individual no eran un gran problema, pero en conjunto acaban provocando un problema grave. Parece que últimamente se le está dando mayor atención a este problema, así que esperemos que la administración pública se ponga manos a la obra para facilitar el acceso a la vivienda. Hasta aquí el episodio de hoy.
Ya sabes, si te gusta este podcast y el trabajo diario que realizamos, tu colaboración sería de gran ayuda. Puedes colaborar haciéndote suscriptor premium hoyhablamos. Com. Nos vemos en el episodio de mañana. Pasa un buen día.